MURAHNYA HARGA SEWA RUKO DI PALEMBANG..!

MENGEJAR HARGA SEWA RUKO DI PALEMBANG YANG LEBIH MASUK AKAL..!

Ada banyak motif mengapa seseorang / satu perusahaan menyewa ruko di Palembang. Orang memiih untuk sewa ruko di Palembang bisa jadi karena alasan :

  • Anggaran Terbatas

Bagi pelaku usaha yang baru memulai bisnisnya, sewa ruko di Palembang adalah opsi yang paling masuk akal bila anggaran terbatas. Dengan dana terbatas yang dimiliki, pelaku usaha bisa menggunakan dananya untuk item produktif lainnya, misal : menambah stock, promosi, menambah karyawan dan staff.

  • Uji Coba Pasar

Bagi mereka yang belum tau kondisi pasar yang dimasuki, sewa ruko di Palembang bisa menjadi cara untuk mengurangi resiko yang dapat muncul. Dengan sewa, bila ternyata nanti pasar tidak bagus, pelaku dapat keluar tanpa kerugian yang besar.

  • Strategi Expansi

Bayangkan bila Anda punya dana 3 Milyar, bila Anda pakai uangnya untuk membeli 1 ruko di Palembang senilai 3 M, artinya Anda hanya punya 1 tempat untuk usaha, tapi bayangkan bila Anda sewa, dan 1 lokasi hanya menghabiskan dana 300 juta, artinya Anda akan memiliki 10 lokasi usaha baru, seperti yang yang dianut oleh banyak bisnis retail di Indonesia saat ini.

  • Pemilik Tidak Mau Jual

Pada banyak kasus, penyewa adalah orang yang sudah memiliki ruko persis bergandengan dengan ruko yang di sewanya saat ini, namun sewaktu mau dibeli pemilik tidak mau jual, akibatnya opsi sewa pun terpaksa diambil agar bisnis dapat bertambah besar, sambil terus berharap suatu saat pemilik berubah pikiran dan mau menjual rukonya.

Ruko Palembang 2

TINGKAT HARGA SEWA RUKO DI PALEMBANG

Setelah mengamati harga sewa ruko di Palembang yang DEAL selama 4 tahun ini, saya menyimpulkan harga sewa ruko di Palembang diluar kawasan Mall adalah +3% dari harga jual. Artinya, bila harga beli ruko di Palembang Anda saat ini adalah 1 Milyar, harga sewa Ruko tersebut adalah dikisaran 30 juta, bila harga jual 2 Milyar sewanya 60 juta, dan bila 3 Milyar adalah 90 juta. Bila di compare ke bunga Deposito tahun 2016 yang di kisaran 7%, maka harga sewa ruko di Palembang adalah kurang dari setengahnya. Bandingkan dengan kota besar lain seperti Jakarta dan Bandung yang harga sewanya di kisaran 6-8%, harga sewa ruko di Palembang tertinggal jauh.

Bagi investor yang peduli dengan angka dan data, angka 3% BUKAN merupakan angka yang bagus. Banyak instrumen investasi diluar sana yang menawarkan imbal hasil yang jauh lebih tinggi dari 3%, seperti Deposito 8%, Reksadana Campuran di 7,5%, Obligasi korporasi 8%. Rendahnya angka sewa ini memiliki ekses negatif bagi investor jenis pembaca angka. Bagi mereka, Ruko akan menarik untuk dibeli bila imbal hasil minimal sama atau lebih tinggi dari investasi – investasi diatas. Peminat ruko akan jauh lebih banyak daripada saat ini, dan ini jelas jauh lebih menguntungkan bagi semua orang. Sementara saat ini, karena tarif sewa ruko di Palembang rendah, sebagian Investor memilih investasi lain yang lebih menguntungkan. Karena jumlah peminat berkurang maka pasar ruko  di Palembang berkurang daya belinya. Di beberapa lokasi banyak sekali ruko yang masih belum laku, sebut saja Musi 2, Sukabangun, jalan Pipa, Sukarela, sampai Soekarno Hatta. Dengan daya beli berkurang dorongan bagi para pemain ruko untuk terus membangun secara keseluruhan ikut berkurang. Bila pasar sedang jenuh, pasar ruko di Palembang yang sedang tidak bersemangat akan menjadi salah satu korban. Pasar menjadi rawan krisis, mereka yang memiliki modal seuprit akan menjadi korban pertama. Mereka yang menggunakan uang bank untuk membangun ruko di Palembang akan jatuh bersimbah kerugian. Daripada rumah dan aset lainnya di sita oleh bank, para pemain baru kecil kecilan ini pun terpaksa jual rugi ruko di Palembang yang susah payah dibangunnya. Bagi pemain menengah, akibat daya beli ruko di Palembang berkurang, mereka terpaksa mengerem pembangunan, menunggu unit yang sudah dibangun terjual habis dulu baru mendapat modal untuk melanjutkan pembangunan di tempat lain. Bagi pemain besar, daya beli berkurang artinya kecepatan expansi tidak lagi segencar masa lalu, terpaksa menunggu mendapat lokasi super bagus baru berani masuk.

Mungkin Anda berpendapat bahwa bukankah keuntungan beli ruko di Palembang selain mendapat harga sewa juga mendapat kenaikan harga ruko, sehingga harusnya tetap menarik? sehingga tidak masalah mesti hanya 3% ? Perlu dipahami bahwa keuntungan kenaikan harga itu didapatkan BILA RUKO DIJUAL. Bila belum dijual maka semua angka kenaikan sekian persen sekian ratus persen hanya merupakan angka diatas kertas. Dan, kita semua tau bahwa ruko bukanlah aset yang liquid, yang ketika mau dijual bisa dijual saat itu juga. Di kondisi normal, bila kenaikan harga 15% per tahun, Ruko di Palembang bisa mendapat keuntungan dari harga jual biasanya setelah 6 tahun. Dibawah 6 tahun harga jual masih terbebani oleh berbagai pajak dan biaya akuisisi awal. Dibawah 6 tahun, bila dijual dengan harga pasar pun pemilik masih rugi, apalagi menjual dengan harga liquid, lebih merugikan. Inilah alasan mengapa developer ruko mesti bersama sama berupaya merubah image investasi dan perilaku pasar ruko di Palembang saat ini  dengan kondisi yang lebih baik, sebuah image dan perilaku yang lebih merangsang pasar untuk lebih kuat daya belinya.

Bila pasar sangat bergairah seperti tahun 2011-2013 harga sewa mungkin menjadi nomor 2, karena setiap saat ruko Anda dapat dibeli orang dengan nilai berlipat. Namun bila seperti saat ini dimana harga komoditas sedang jatuh, para pemilik uang menjadi berkurang, akibatnya para pemilik uang ini diperebutkan oleh banyak industri seperti : Perbankan, Pasar Modal, Otomotif, dan oleh jenis pasar properti lain seperti Pergudangan dan Perumahan. Bagi para pelaku pasar yang memang kerjaan fokusnya adalah membangun ruko di Palembang, kondisi ini wajib dan harus menjadi perhatian mestinya. Bila tidak diperhatikan, jangan salahkan bila suatu saat pasar ruko di Palembang lebih tergerus lagi karena sebagian pembeli ruko memilih membeli rumah berhalaman luas yang lebih murah, harga sewa lebih menarik, dan juga dapat ditawarkan kepasar untuk bisnis maupun menjadi kantor dibanding ruko di Palembang

Ruko Palembang 5

MENGAPA HARGA SEWA RUKO DI PALEMBANG MURAH ?

Ada 3 penyebab utama harga sewa ruko di Palembang menjadi murah, yaitu :

  1. Ukuran yang terlalu tanggung

Rata-rata ruko di Palembang memiliki UKURAN HANYA 4 X 14 X 3 lantai. Secara psikologis, lantai efektif pemanfaatan ruko di Palembang rata rata hanya di lantai 1 dan 2 nya saja. Jika ada yang membangun sampai 4-5 lantai tanpa elevator / lift, si developer perlu mencoba merasakan bagaimana detak jantung ketika tiba di lantai 4 dan 5 itu. Mau lepas pastinya. Sebagian besar developer ruko di Palembang membangun 4-5 lantai dengan asumsi dapat menaikkan luas bangunan dan harga jual. Padahal faktanya pasar tidak pernah menghargai lantai 4 dan 5 tersebut, sehingga sia sia dan buang uang saja, kecuali bila ruko dilengkapi dengan elevator, asumsi itu bisa jadi dimengerti dan akan dihargai pasar. Dengan ukuran per lantai 4 x 14 meter,  artinya per lantai hanya 56 m2, 3 lantai keseluruhan luasnya 168 m2. Untuk banyak bisnis yang berasal dari luar kota, mereka membawa standar luasan kebutuhan dari daerah asalnya ke Palembang. Mereka terbiasa menggunakan ruko dengan ukuran 5 x 15 meter atau 6 x 15 meter perlantai. Luas minimum secara umum yang dibutuhkan kantor kantor dari luar Palembang ini adalah 200 – 250 m2.

 

Dengan kondisi luasan ruko di Palembang hanya 168m2 terjadilah kekurangan luas. Terpaksa diambil opsi sewa 2 pintu ruko (336 m2). Namun sekarang malah terjadi kelebihan luas. Ada begitu banyak space yang tidak dibutuhkan. Disinilah terjadi penolakan psikologis dipikiran manajemen penyewa. Mereka berpikir adalah suatu pemborosan bila mengeluarkan uang untuk menyewa space yang tidak dibutuhkan. Timbul pikiran bagaimana memiliki luasan yang dibutuhkan, namun dengan budget yang tidak terlampau jauh over nya. Solusi di pikiran para penyewa ini hanya satu, TEKAN HARGA SEWA..! Para developer ruko di Palembang mungkin tidak pernah memikirkan dampak dari ukuran yang tanggung ini terhadap harga sewa. Mereka bisa jadi hanya memikirkan membangun ruko dengan lebar 4 meter artinya untuk setiap 20 meter Developer akan mendapat extra 1 unit ruko daripada bila dibangun dengan ukuran 5 meter. Extra unit atinya extra keuntungan. Keputusan bisnis yang ternyata pada jangka panjang tidak membuat siapapun lebih happy. Pembeli hanya mendapat tarif sewa rendah, pasar ruko menjadi tidak menarik bagi sebagian investor, yang pada akhirnya ketika pasar kekurangan pemilik uang, banyak yang memilih opsi instrumen investasi lain. Untuk itu, solusi pertama menaikkan harga sewa ruko di Palembang yang saya tawarkan adalah MENGUBAH UKURAN UMUM MENJADI 5 X 15 X 3 LANTAI .

  1. Parkir yang terlalu pendek

Di banyak titik di Palembang, seperti di jalan : Sukabangun, Sekip, Way Hitam, Torpedo, ruko di bangun dengan hanya dilengkapi parkiran sedalam 8 meter saja. Bila lebar ruko hanya 4 meter, artinya 1 ruko hanya dapat menampung 1 kendaraan saja. Bayangkan bila Ruko di bangun 5 meter, bila diatur rapi 1 ruko dapat menampung 2 kendaraan. Dengan parkir hanya sedalam 8 meter, saya sering berpikir, dimana pemilik ruko akan menempatkan kendaraan pribadinya, dimana pengguna akan menempatkan kendaraan operasionalnya, dimana penyewa akan menempatkan mobil angkutannya. Terlalu sulit untuk dipikir jawabannya. Padahal, ketika menyewa satu ruko di Palembang, setiap Penyewa akan berharap memiliki bisnis yang tumbuh. Namun, bagaimana bisa tumbuh bila tamu / prospek / klien / nasabah pun kesulitan untuk mampir dan memarkirkan kendaraannya. Rezeki pada tidak jadi mendekat. Lahan parkir ruko yang kecil juga akan menciptakan potensi konflik antara para pemilik dengan pemilik, atau para pemilik dengan pengguna ruko. Konflik terjadi karena semua memperebutkan pemakaian lahan parkir. Bayangkan bila didepan ruko Anda diparkir kendaraan pelanggan toko sebelah saingan Anda, atau sebaliknya, panas rasanya. Bisnis menjadi gagal fokus, setiap hari setiap saat hanya sibuk urus parkiran. Ekses negatif lainnya, lahan parkir yang sempit juga membuat timbulnya kemacetan. Akibat tidak ada lahan parkir, mereka yang hendak ke ruko untuk berbelanja / urusan lainnya terpancing untuk sembarangan menempatkan kendaraannya.

Bayangkan bila Anda memiliki ruko di Palembang dengan kedalaman parkir 20 meter keatas, seperti yang ada di Basuki Rahmat, R Soekamto, Demang Lebar Daun. Tidak aneh bila 3 daerah yang baru saya sebutkan diatas lebih memiliki daya tarik bagi penyewa ruko di Palembang dibanding daerah lainnya. Lahan parkir besar-besar, tidak perlu pusing memarkirkan kendaraan.

So, solusi kedua yang saya tawarkan adalah : Jika tidak memiliki lahan parkir dengan kedalaman minimal 20 meter, jangan dibangun ruko. Palembang tidak dalam posisi kekurangan ruko, Pemerintah daerah tidak perlu terlalu semangat memberikan izin melainkan justru dapat menahan izin pembangunannya bila syarat lahan parkir minimal tidak terpenuhi karena akan lebih banyak mudarat daripada manfaat bagi segenap stakeholder.

  1. Kondisi Over Supply Ruko Di Palembang

Mau dibidang apapun, selama dalam bisnis, akan selalu ada hukum ekonomi yang berjalan di dalamnya. Hukum ekonomi selalu berbunyi “saat Supply (penawaran) lebih besar dari Demand (permintaan), maka pasar dikuasai oleh pembeli/penyewa”. Sudah menjadi sifat alamiah bila yang menjadi prioritas adalah barang terbagus dengan harga terbaik (bahasa lapangannya harga termurah J ). Saat terlalu banyak yang menawarkan rukonya untuk di sewa, akan ada banyak opsi untuk dipilih, dan para pemilik ruko di Palembang akan saling berebut agar rukonya yang disewa duluan. Harga menjadi senjata dalam perebutan kesempatan ini. Akibatnya turunlah harga sewa ruko di pasar Palembang. Solusi dari kondisi over supply adalah menjaga agar jumlah supply berimbang terhadap demand. Jangan sampai sudah terjadi kondisi over supply baru semua mengerem, saat itu sudah terlambat.

 

Untuk menjaga kondisi supply agar tetap berimbang terhadap demand di pasar ada 2 cara, secara sukarela dan secara wajib/paksa. Secara sukarela, para developer ruko pindah membangun ke lokasi baru bila disatu lokasi sudah padat dan dirasa sudah memenuhi kebutuhan pasar. Indikator sudah memenuhi kebutuhan pasar adalah bila selesai dibangun mulai ada sekitar 20% ruko tidak terpakai/tidak tersewa. Saat itu terjadi developer sudah mesti mengembangkan ruko di daerah lain. Sementara, yang dapat menjaga kondisi supply secara wajib/paksa terhadap developer adalah pemerintah. Dengan indikasi yang sama, bila 20% ruko kosong tidak terpakai/tidak terisi di satu wilayah pemerintah mesti menstop sementara pemberian izin pembangunan. Menjaga kondisi supply berimbang terhadap demand penting untuk pertumbuhan pasar yang sehat secara jangka panjang. Pasar yang tidak berimbang selalu mengarah pada kondisi tidak sehat, harga tidak normal dan condong merugikan salah satu pihak. Saat harga jatuh pasar menjadi tidak semangat dan dapat mempengaruhi ekonomi secara keseluruhan. Dengan mengarahkan Developer untuk membangun di lokasi lain pemerintah sama juga dengan sedang mengupayakan pemerataan pembangunan.

Ruko Palembang 4

 

BONUS : TIPS MENGHITUNG HARGA JUAL BERDASAR HARGA SEWA

Bila tadi kita membahas berbagai sumber masalah harga sewa ruko di Palembang yang begitu rendah beserta solusi – solusinya, sekarang saya ingin berbagi satu Tips yang saya yakin akan sangat berguna bagi Anda, tips menghitung harga jual bila hanya tau harga sewa. Tips ini saya yakin bermanfaat bagi banyak orang / industri, seperti bagi : Tenaga Appraisal, Auditor bank, calon pembeli, Investor, sampai kantor pajak. Inilah tips nya : Bila Anda masuk ke satu wilayah dan ingin mengkonfirmasi harga jual Ruko di Palembang di wilayah tersebut, cari tahu harga sewa nya.  Dengan asumsi tarif sewa 3% (3/100), semisal harga sewa adalah 45 juta, maka bagikan saja harga sewa tadi dengan 0,03, sehingga didapat harga jual yang objektif adalah 1,5 Milyar. Bila harga sewa 90 juta, maka harga jual adalah 90 : 0,03 = 3 Milyar,, mudah bukan..?

 

Demikian tips dan artikel untuk mengkoreksi harga sewa ruko di Palembang ini saya bagikan untuk Anda semua, semoga bermanfaat.

Bila Anda sedang butuh ruko di Palembang atau jasa property lainnya dapat hubungi saya

Suwandi Hermawan 0812 7828 0788 , salah satu agent property terbaik di kota Palembang. Bagi Anda yang berasal dari luar kota, coba hubungi saya sehari sebelumnya, saya akan usahakan berikan layanan extra, mulai dari penjemputan di bandara, showing ke lokasi, antar ke hotel, sampai antar ke bandara kembali semua menggunakan kendaraan saya, sehingga Anda lebih praktis. Semua layanan itu saya berikan secara Cuma Cuma alias FREE OF CHARGE alias GRATIS..! kok bisa ? saya sudah di bayar oleh pemilik dan mereka meminta saya wajib menservice Anda secara maksimal.

Saya tunggu telephone dari Anda. Terima kasih.

Wandi Persegi

 

Share This:

Info Menarik Lainnya

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *